Die allmähliche Senkung der Zinssätze in Großbritannien und den USA auf voraussichtlich 4 bis 4,75 Prozent lenkt die Aufmerksamkeit der Investoren erneut auf zinssensible Sektoren. Besonders stark betroffen sind Immobilieninvestmentfonds (Reits), die auf umfangreichen Schuldenbergen basieren und einkommensgenerierende Immobilien besitzen, betreiben oder finanzieren.
Der Sektor steht vor diversen Herausforderungen, insbesondere im Bürobereich, da Bedenken hinsichtlich des Homeoffice bestehen bleiben. Während einige gut etablierte Reits sich erholen, sind andere noch nicht im Revival-Modus. Ein besonders aufgewühlter Akteur ist PRS Reit, wo Aktionäre aufgrund eines Rabatts von 35 Prozent auf den Nettoinventarwert (NAV) rebellieren. Eine aktivistische Gruppe drängt auf Änderungen und möchte Robert Naylor und Christopher Mills in den Vorstand berufen.
Betrachten wir einige Reits, die derzeit in Großbritannien weniger favorisiert sind, jedoch eine nähere Untersuchung verdienen.
Zunächst fällt Impact Healthcare auf, das starke Einkommensportfolios beeindruckt. Ihre Aktien werden zu 88,5 Pence gehandelt, mit einem Rabatt von rund 25 Prozent auf den NAV und einer Netto-Rendite von etwa 7,9 Prozent. Der Fokus liegt auf Pflegeheimen, insbesondere für ältere Menschen. Positive Aspekte sind eine niedrige Fremdkapitalquote von circa 28 Prozent, keine bevorstehenden Refinanzierungssorgen und kontinuierlich steigende Dividenden. Bedenken bestehen jedoch hinsichtlich des "Gegenparteirisikos", da die Betreiber der Pflegeheime ihren Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommen. So musste der Fonds den Betreiber Silverline ersetzen, der im Januar 2023 bei sieben Heimen in Zahlungsrückstand geriet.
Residential Secure Income ist ein kleinerer Fonds mit einem Marktwert von nur 99,2 Millionen Pfund und einem Portfolio von hauptsächlich geteilten Eigentumswohnungen und unabhängigen Altersrentenhäusern. Die Aktien notieren bei 53 Pence, was eine Rendite von 7,8 Prozent bei einem Rabatt von etwa 30 Prozent ergibt. Schwächere Immobilienpreise in Großbritannien haben den NAV leicht sinken lassen, obwohl die Einnahmen aufgrund hoher Mieteninflation solide wachsen. Sorgen bereitet die hohe Fremdkapitalquote von rund 53 Prozent und bevorstehende Schuldenrückzahlungen. Dennoch sind die zugrundeliegenden Cashflows stark und die Dividenden gut abgesichert.
Schließlich hat Regional Reit in den letzten Monaten mit Herausforderungen zu kämpfen. Der Fonds besitzt 135 regionale Bürogebäude mit 1.344 Büroeinheiten und 906 Mietern in ganz Großbritannien. Die Remote-Arbeit hat die Auslastungsrate auf etwa 80 Prozent gedrückt, und viele regionale Städte kämpfen mit schwachen Büromärkten. Nachhaltigkeitsanforderungen haben ebenfalls Einfluss, da 18 Prozent des Portfolios eine D-Energieeffizienzklasse oder schlechter aufweisen. Zudem belastete eine hohe Fremdkapitalquote von über 50 Prozent und die Rückzahlung einer Anleihe im Wert von 50 Millionen Pfund das Fondsvermögen.
Investoren blieben fern, was zu einem Abschlag von über 50 Prozent führte, und eine Notfallkapitalerhöhung war nötig. Der bekannte Wohnungsunternehmer Steve Morgan wurde dadurch größter Aktionär. Die Fremdkapitalquote liegt nun näher bei 40 Prozent, könnte jedoch bei weiteren Abwertungen wieder steigen. Die zukünftige Dividendenrendite wird unterschiedlich eingeschätzt, könnte jedoch im zweistelligen Bereich liegen. Trotz aller Herausforderungen könnte Regional Reit bei einem Wirtschaftsaufschwung und sinkenden Zinssätzen eine starke Position einnehmen. Für abenteuerlustige Investoren gibt es hier möglicherweise Chancen auf Gesamtrenditen im mittleren zweistelligen Bereich.