Robert Memmler hat über 650 Immobilien geflippt, eigene Projekte entwickelt und sich als einer der bekanntesten Fix-&-Flip-Experten etabliert. Sein Wissen teilt er auf seinem YouTube-Kanal „ImmoRob“, wo er Anlegern zeigt, wie sie Immobilien gewinnbringend kaufen und verkaufen können.
Es gibt Menschen, die kaufen sich eine Immobilie – und dann gibt es Robert Memmler. Er kaufte 2008 seine erste Wohnung und wurde süchtig nach allem, was mit Immobilien zu tun hat.
Seitdem hat er über 650 Objekte erfolgreich geflippt, also selbst angekauft, renoviert und wieder verkauft. Seine Mission: Menschen dabei helfen, erfolgreich in Immobilien zu investieren – ohne böse Überraschungen.
Auf seinem YouTube-Kanal "ImmoRob" gibt er seine Erfahrungen weiter, teilt Tipps für Anleger und zeigt, worauf es beim Kauf und Verkauf wirklich ankommt. Wer ihn verfolgt, merkt schnell: Hier spricht jemand, der weiß, wovon er redet – und der bereit ist, sein Wissen mit anderen zu teilen.
Doch was macht ihn so erfolgreich? Wie schafft er es, Immobilien günstig zu kaufen und mit Gewinn weiterzuverkaufen? Und was können wir daraus lernen? In einem exklusiven Interview gibt er spannende Einblicke.
Der größte Unterschied zwischen erfolgreichen Fix-&-Flip-Investoren und jenen, die scheitern, liegt nicht darin, wie viel Startkapital sie haben oder ob sie ein besonderes Gespür für Immobilien besitzen. Es geht um die bewusste Entscheidung, diesen Weg wirklich zu gehen.
Viele Menschen träumen davon, mit Immobilien Geld zu verdienen, aber die wenigsten setzen diesen Gedanken in die Tat um. Sie warten auf den perfekten Zeitpunkt, zweifeln an ihrem Wissen oder haben Angst vor möglichen Fehlern.
Die Unsicherheit hält sie davon ab, den entscheidenden ersten Schritt zu machen. Wer jedoch erfolgreich sein will, muss bereit sein, sich mit den Risiken auseinanderzusetzen und sie realistisch zu bewerten.
Angst vor Fehlern ist kein Hindernis, solange man sich richtig vorbereitet. Eine gründliche Marktanalyse, eine kluge Strategie und eine realistische Kalkulation helfen dabei, Risiken zu minimieren.
Der Immobilienmarkt bietet eine Vielzahl von Daten und Vergleichswerten, mit denen Investoren ihre Entscheidungen absichern können. Wer mit einem soliden Puffer von mindestens 15 Prozent kalkuliert und sich nicht von Emotionen leiten lässt, hat bereits die wichtigste Hürde genommen.
Dennoch ist nicht jedes Investment sinnvoll. Wenn eine Immobilie nach genauer Analyse nicht eindeutig rentabel erscheint, sollte man nicht aus einem Bauchgefühl heraus kaufen.
Es ist besser, ein Angebot vorbeiziehen zu lassen, als später festzustellen, dass es ein Minusgeschäft wird. Fix-&-Flip ist keine Glückssache, sondern eine berechenbare Strategie. Erfolgreiche Investoren handeln mutig, aber immer auf Basis von Fakten. Wer sich auf eine fundierte Vorbereitung verlässt, trifft bessere Entscheidungen und kann langfristig Gewinne erzielen.
Die größte Angst vieler Einsteiger: Wie finde ich die richtige Immobilie? Schließlich entscheidet die Auswahl oft über Gewinn oder Verlust. Laut Memmler gibt es klare Signale, die sofort zeigen, ob ein Objekt Potenzial hat – und sie sind keine Raketenwissenschaft. Es gibt drei Schlüsselfaktoren, die in wenigen Minuten zeigen, ob sich eine Immobilie für Fix-&-Flip eignet:
Der Preis – Ist das Objekt deutlich unter Marktpreis zu haben, ist das ein starkes Signal. Immobilien werden selten teurer weiterverkauft, als der Markt hergibt. Wer günstig einkauft, kann fast nichts falsch machen.
Hohe Nachfrage, wenig Angebot – Gibt es viele Interessenten in der Region, aber wenig vergleichbare Objekte, kann der Preis über dem Durchschnitt angesetzt werden.
Renovierungspotenzial – Ist die Immobilie strukturell in Ordnung, aber optisch veraltet, lässt sich mit einfachen Maßnahmen ein großer Mehrwert schaffen.
„Viele Einsteiger denken, man müsse Immobilien über Monate analysieren. Aber eigentlich sind die besten Deals sofort erkennbar“, sagt Memmler.
Der Markt ist transparenter, als viele glauben. Wer Vergleichsobjekte kennt, kann auf einen Blick einschätzen, ob sich der Kauf lohnt.
Besonders spannend: Auch unattraktive Objekte können Goldgruben sein, wenn sie das richtige Potenzial haben. Altmodische Bäder, hässliche Tapeten oder eine schlechte Präsentation im Exposé schrecken laut Memmler viele Käufer ab – aber genau hier liegen die Chancen, erklärt er uns.
Die Kunst besteht darin, zu erkennen, wo sich mit wenig Aufwand große Wertsteigerungen erzielen lassen. Und das beste Werkzeug dafür? Erfahrung und Marktkenntnis. Denn wer einmal gesehen hat, wie ein scheinbar unattraktives Objekt nach einer Renovierung für das Doppelte verkauft wird, wird nie wieder nur auf die Optik achten, erklärt er uns.
Es klingt so einfach: Kaufe günstig, renoviere, verkaufe teuer. Doch genau hier machen viele Anfänger den größten Fehler – sie kalkulieren falsch. Memmler erklärt uns, dass viele die versteckten Kosten eines Projekts unterschätzen, und am Ende vom erhofften Gewinn nichts übrig bleibt. Der erste Schritt zu einer sicheren Kalkulation ist eine detaillierte Marktanalyse.
„Ich muss wissen, zu welchem Preis ich einkaufen kann und welche Kaufnebenkosten anfallen. Das geht schnell mit einer einfachen Excel-Tabelle, in die ich Maklerprovision, Notarkosten und Steuern eintrage.“
Doch damit ist es nicht getan – die größte Unbekannte ist oft die Renovierung.
„Hier passieren die größten Fehler, weil Einsteiger die Kosten viel zu optimistisch einschätzen“, sagt Memmler.
Seine Lösung: Er arbeitet mit festen Pauschalen aus früheren Projekten, um eine realistische Schätzung zu bekommen. Trotzdem kann immer etwas schiefgehen – deshalb sind finanzielle Puffer entscheidend. Er empfiehlt mindestens 15 % Puffer für jede Aufwertung einzuplanen. Wer das nicht tut, könnte am Ende mit Mehrkosten dastehe, die den gesamten Gewinn auffressen. Gerade bei den ersten Projekten rät Memmler, sich nicht zu komplexe Sanierungen vorzunehmen.
„Wer direkt mit einem Großprojekt startet, bei dem das Dach neu gemacht werden muss und das Haus kernsaniert werden muss, geht ein enormes Risiko ein.“
Sein Tipp: Mit kleineren Renovierungen beginnen, Erfahrungen sammeln – und dann die Projekte langsam größer werden lassen. Ein weiterer wichtiger Punkt:
„Nicht alle Angebote von Handwerkern sind gleich. Hol dir immer mehrere Angebote ein! Sonst zahlst du am Ende 30 % zu viel – und das kann den ganzen Deal ruinieren.“
Sein Fazit: Ein Fix-&-Flip-Projekt ist nur so gut wie seine Kalkulation. Wer seine Zahlen nicht kennt, verliert Geld – wer sie im Griff hat, kann fast nur gewinnen.
Der wohl wichtigste Grundsatz beim Immobilienhandel lautet:
„Im Einkauf liegt der Gewinn.“
Das bedeutet, dass der spätere Verkaufserfolg in erster Linie davon abhängt, wie günstig eine Immobilie eingekauft wird. Doch wie schafft man es, Objekte unter Marktwert zu bekommen? Robert Memmler setzt dabei auf eine clevere Strategie, schnelle Entscheidungen und Verhandlungsgeschick.
Der erste Schritt besteht darin, den Grund für den Verkauf zu verstehen. Eigentümer verkaufen ihre Immobilien aus den unterschiedlichsten Gründen: Manche müssen schnell Geld haben, andere wollen sich von Altlasten trennen, und wieder andere haben einfach keine Lust mehr, sich mit dem Objekt zu beschäftigen.
„Sobald man weiß, warum jemand verkaufen will, kann man seine Verhandlungsstrategie darauf anpassen“, erklärt Memmler.
Wer einen gestressten Verkäufer vor sich hat, der dringend eine Lösung braucht, kann oft einen besseren Preis aushandeln als bei jemandem, der in Ruhe auf das beste Angebot wartet.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist Geschwindigkeit. Viele Investoren verlieren potenzielle Schnäppchen, weil sie zu lange zögern. Memmler setzt deshalb auf eine aggressive Erstgebotsstrategie. Schon bevor er eine Immobilie besichtigt, gibt er ein unverbindliches Angebot ab.
Damit signalisiert er Ernsthaftigkeit und Verlässlichkeit, ohne sich jedoch final zu binden. Sollte das Angebot nicht angenommen werden, hat er sich unnötige Besichtigungen und Verhandlungen gespart. Wird es akzeptiert, geht er in die Detailprüfung.
Bei der Besichtigung selbst spielt dann die Mängelsuche eine entscheidende Rolle. Kleine Schäden, abgewohnte Böden oder veraltete Heizungen können perfekte Argumente sein, um den Preis weiter zu senken. Dabei kommt es auf eine gute Argumentation und psychologische Feinfühligkeit an. Verkäufer lassen sich eher überzeugen, wenn sie das Gefühl haben, dass die Preisreduktion nachvollziehbar ist.
Auch das Netzwerk spielt eine entscheidende Rolle. Wer regelmäßig mit Maklern und Eigentümern spricht, erfährt schneller von interessanten Angeboten und bekommt eher den Zuschlag bei Verhandlungen. Denn am Ende ist jedes Immobiliengeschäft auch ein persönliches Geschäft – wer als fairer, zuverlässiger und schneller Käufer bekannt ist, hat oft die besten Chancen auf Top-Deals.
Nicht jede Renovierung bringt automatisch eine Wertsteigerung. Wer in ein Fix-&-Flip-Projekt investiert, muss genau wissen, welche Maßnahmen den höchsten Mehrwert bringen – und wo man sich teure Arbeiten sparen kann. Robert Memmler konzentriert sich dabei auf drei Bereiche, die den größten Effekt haben: Badezimmer, Bodenbeläge und Küchen.
Der größte Hebel liegt laut Memmler in der Sanierung des Badezimmers. Viele Investoren sparen gerade hier – ein Fehler, denn für potenzielle Käufer ist das Bad einer der wichtigsten Räume einer Immobilie. Eine moderne, stilvolle Gestaltung kann den Verkaufswert drastisch erhöhen.
„Ein hochwertig saniertes Bad wirkt luxuriös, selbst wenn der Rest der Immobilie nur moderat modernisiert wurde“, erklärt Memmler.
Wichtig sind dabei nicht nur die Armaturen, sondern auch hochwertige Fliesen und ein modernes Design. Auch der Bodenbelag spielt eine zentrale Rolle. Käufer achten stark darauf, ob ein Boden hell, hochwertig und neuwertig aussieht.
Memmler setze meist auf helle Eiche in Dielenoptik – für Kapitalanleger als Laminat oder Vinyl, für Selbstnutzer als Parkett. Ein neuer Boden kann einen Raum sofort aufwerten, während alte Teppiche oder dunkle Fliesen oft als Makel empfunden werden.
Der dritte große Hebel ist die Küche. Eine moderne, gut ausgestattete Einbauküche kann eine Immobilie stark aufwerten, vor allem wenn sie auf den Stil der restlichen Wohnung abgestimmt ist.
„Für Kapitalanleger lohnt es sich sogar, Wohnungen möbliert zu vermieten und direkt so zu verkaufen“, rät Memmler. Durch die höhere Miete steigt der Wert der Immobilie automatisch, da sich Kaufpreise oft an den erzielbaren Mieterträgen orientieren.
Neben diesen drei zentralen Bereichen gibt es aber auch viele Fallen, in die Anfänger tappen. Eine davon ist die übermäßige Investition in ästhetische Details, die keinen wirklichen Mehrwert schaffen.
„Teure Designertapeten oder ausgefallene Lichtinstallationen mögen schick wirken, aber sie erhöhen nicht zwangsläufig den Verkaufspreis“, warnt Memmler.
Auch aufwendige Grundrissänderungen oder teure Spezialanfertigungen lohnen sich oft nicht – der Fokus sollte immer auf schnell umsetzbaren, kosteneffizienten Maßnahmen liegen.
Wer in das richtige investiert – Badezimmer, Böden, Küche – kann mit minimalem Aufwand eine maximale Wertsteigerung erzielen. Wer jedoch Geld in unnötige Details steckt, verliert oft Rendite.
Robert Memmler erklärt, dass sich der Immobilienmarkt in Zyklen bewegt, die durch Faktoren wie Zinspolitik, Angebot und Nachfrage beeinflusst werden. Nach der Niedrigzinsphase in den Jahren 2020/2021, in der Immobilienpreise stark gestiegen sind, hat sich der Markt in den letzten beiden Jahren abgekühlt. Viele Eigentümer konnten ihre Objekte nicht zu den erhofften Preisen verkaufen, weil die steigenden Zinsen die Finanzierung für Käufer erschwert haben.
„Viele Eigentümer haben lange gewartet, um ihre Immobilien zu verkaufen – jetzt aber passen sie sich langsam den neuen Marktbedingungen an“, erklärt Memmler.
Das bedeutet: Die Preise sind wieder verhandelbar, und für Investoren entstehen große Chancen.
2025 könnte ein besonders interessantes Jahr werden, da mehrere Faktoren zusammenkommen:
Memmler betont, dass sich Investoren nicht von kurzfristigen Schwankungen abschrecken lassen sollten. Der beste Zeitpunkt für einen Kauf ist dann, wenn der Preis stimmt und sich das Objekt klar rechnet – unabhängig von der allgemeinen Marktlage.
„Die meisten Fehler passieren nicht, weil der Markt schlecht ist, sondern weil Investoren falsche Entscheidungen treffen – sie kaufen zu teuer, kalkulieren schlecht oder investieren in die falschen Immobilien.“
Das Fazit für 2025: Einzelne Objekte können aktuell günstiger gekauft werden als in den Boomjahren zuvor. Wer geschickt verhandelt, den richtigen Zeitpunkt nutzt und gezielt aufwertet, kann hohe Gewinne erzielen – unabhängig von der Marktentwicklung.
Der Kauf einer Immobilie ist immer auch eine emotionale Entscheidung. Käufer wollen sich vorstellen können, wie sie in einem Haus oder einer Wohnung leben würden. Genau hier liegt eine der größten Chancen für Fix-&-Flip-Investoren: Wer eine Immobilie professionell inszeniert, kann sie schneller und zu einem höheren Preis verkaufen.
Robert Memmler erklärt, dass es entscheidend ist, sich zuerst zu überlegen, wer die Zielgruppe ist.
„Ein Kapitalanleger hat andere Prioritäten als jemand, der selbst einziehen will“, sagt er.
Kapitalanleger achten in erster Linie auf den erzielbaren Mietertrag. Hier kann es sich lohnen, die Immobilie möbliert zu vermieten – denn eine möblierte Wohnung kann höhere Mieten generieren, was wiederum den Kaufpreis für Investoren attraktiv macht.
„Viele unterschätzen, welchen Unterschied eine gut ausgestattete, moderne Möblierung machen kann – aber die Mehrkosten gleichen sich oft schon nach wenigen Monaten durch die höhere Miete aus“, erklärt Memmler.
Anders sieht es bei Eigennutzern aus. Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, um selbst darin zu wohnen, will meist keine fertige Möblierung übernehmen. Hier kann eine überladene Gestaltung sogar abschreckend wirken. Die Lösung: Home-Staging.
„Das bedeutet, dass die Immobilie neutral, modern und ansprechend eingerichtet wird – aber so, dass sich der Käufer vorstellen kann, sein eigenes Leben dort einzurichten“, erklärt Memmler.
Ein paar geschmackvolle Möbel, neutrale Farben und ein hochwertiges Design können das Interesse deutlich steigern.
Doch nicht nur die Innenausstattung zählt – auch die Online-Präsentation ist entscheidend.
„Viele denken, dass der Verkauf erst beginnt, wenn jemand die Immobilie besichtigt. Tatsächlich beginnt er aber schon mit den Bildern im Online-Exposé“, sagt Memmler.
Auf den großen Immobilienportalen entscheidet oft der erste Eindruck. Wer hier schlechte oder unprofessionelle Bilder hochlädt, verliert viele potenzielle Käufer, noch bevor sie sich die Immobilie überhaupt ansehen. Hochwertige Fotos, professionelles Licht und ein gut durchdachtes Immobilieninserat können den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf und monatelanger Suche machen.
Viele Menschen glauben, dass sie viel Eigenkapital brauchen, um mit Fix-&-Flip erfolgreich zu sein. Doch das stimmt nicht ganz. Es gibt clevere Finanzierungsstrategien, mit denen man auch mit wenig Eigenkapital arbeiten kann – allerdings muss man die Regeln der Banken kennen.
Memmler rät, dass Einsteiger trotzdem immer eine gewisse Eigenkapitalreserve haben sollten, um nicht in finanzielle Engpässe zu geraten. „Eine der größten Herausforderungen beim Fix-&-Flip ist es, das Projekt in kurzer Zeit abzuschließen. Wer hier in eine Finanzierung gerät, die langfristig hohe Kosten verursacht, kann schnell Probleme bekommen“, erklärt er.
Für Einsteiger empfiehlt er eine Finanzierung ohne lange Zinsbindung.
„Eine variable Verzinsung ist oft besser geeignet als ein klassischer Laufzeitkredit“, sagt Memmler.
Der Grund: Bei einer langen Zinsbindung fallen hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an, wenn die Immobilie vorzeitig verkauft wird. Wer jedoch mit einem variablen Zinssatz arbeitet, kann die Immobilie jederzeit verkaufen, ohne eine zusätzliche Strafgebühr zu zahlen.
Bei dieser Variante müssen meist nur die Kaufnebenkosten wie Makler, Notar und Grunderwerbsteuer aus Eigenmitteln finanziert werden. Dadurch bleibt mehr Kapital für weitere Projekte übrig. Allerdings gibt es eine Einschränkung: Viele Banken finanzieren keinen professionellen Immobilienhandel. Wer nach ein oder zwei erfolgreichen Projekten weitere Finanzierungen benötigt, könnte an seine Grenzen stoßen.
Die Lösung für professionelle Investoren ist daher oft eine Bauträgerfinanzierung.
„Hier prüft die Bank weniger das Objekt selbst, sondern vor allem das Geschäftsmodell des Investors“, erklärt Memmler.
In dieser Variante muss man jedoch meist etwa 30 % Eigenkapital einbringen, hat aber dafür deutlich kürzere Prüfungsprozesse und kann schneller handeln.
Eine weitere interessante Möglichkeit ist die Handelslinie, eine Art Immobilien-Dispo, die es professionellen Investoren erlaubt, schneller Kapital für den Ankauf bereitzustellen.
„Diese Option ist allerdings nur für erfahrene Händler verfügbar, die bereits bewiesen haben, dass sie ihr Geschäft verstehen“, so Memmler.
Erfolg im Immobiliengeschäft bedeutet nicht nur, gute Entscheidungen zu treffen – sondern vor allem, schlechte Entscheidungen zu vermeiden. Robert Memmler hat in seiner Karriere viele wertvolle Lektionen gelernt, doch eine Erfahrung hat sich besonders eingebrannt: Die Verantwortung niemals aus der Hand zu geben.
„Man kann und sollte sich Experten an die Seite holen – Architekten, Bauleiter, Handwerker, Makler. Aber am Ende trägt immer der Investor selbst die Verantwortung“, sagt er.
Ein schmerzliches Beispiel aus seiner eigenen Laufbahn: Ein eigentlich gut durchdachtes Projekt scheiterte, weil sowohl der Architekt als auch der Bauleiter gravierende Fehler machten. Die Konsequenz? Zusätzliche Kosten, Verzögerungen und schlaflose Nächte.
„Ich dachte damals, ich könnte mich auf die Fachleute verlassen. Doch am Ende musste ich die Fehler ausbaden, weil ich mich zu wenig selbst gekümmert habe“, erinnert er sich.
Diese Erfahrung hat ihn gelehrt, dass man zwar delegieren kann – aber nie die Kontrolle verlieren darf.
Gerade für Einsteiger ist das Risiko groß, sich zu sehr auf andere zu verlassen.
„Viele denken, sie könnten einfach einen Generalunternehmer beauftragen und sich dann entspannt zurücklehnen – aber das ist eine gefährliche Denkweise“, warnt Memmler.
Jeder Investor muss sich mit den Abläufen auskennen, sich in Bauprozesse einarbeiten und die Kalkulation genau im Blick behalten.
Um solche Fehler von Anfang an zu vermeiden, empfiehlt er, sich einen erfahrenen Mentor oder Coach zu suchen.
„Viele meiner Teilnehmer wären ohne meine Unterstützung in Fallen getappt, die ihnen viel Geld gekostet hätten“, erklärt er.
In seinen Coachings geht es genau darum: Von der Akquise über die Kalkulation bis zur Sanierung und zum Verkauf – ein strukturierter Ablaufplan hilft, Fehler zu vermeiden und den maximalen Gewinn herauszuholen.
Sein Fazit: Fix-&-Flip ist kein passives Investment. Wer sich blind auf andere verlässt, wird irgendwann teuer dafür zahlen. Wer hingegen selbst aktiv bleibt, sich Wissen aneignet und die Kontrolle behält, kann hohe Gewinne erzielen.
📌 Mehr Infos unter: www.immorob-academy.de
Fix-&-Flip wird auch in den kommenden Jahren ein lukratives Geschäftsmodell bleiben – vorausgesetzt, man versteht, wie der Markt funktioniert und welche Strategien Erfolg versprechen. Die Nachfrage nach modernisierten Bestandsimmobilien ist nach wie vor hoch, und viele Menschen suchen eine bezahlbare Alternative zum teuren Neubau.
Laut Memmler besteht die Kunst darin, genau das Produkt zu schaffen, das aktuell am Markt gefragt ist. Sanierte Bestandsimmobilien sind besonders für Käufer attraktiv, die eine hochwertige Ausstattung wünschen, aber keine Lust auf eine aufwendige eigene Renovierung haben.
„Die besten Investoren sind die, die sich anpassen können“, erklärt Memmler.
Das bedeutet: Immer wieder neue Markttrends analysieren, Zielgruppen genau verstehen und mit kreativen Lösungen arbeiten.
Fix-&-Flip ist keine Modeerscheinung – es ist ein bewährtes System, das immer funktionieren wird, solange Menschen nach modernisiertem, bezahlbarem Wohnraum suchen. 2025 und die kommenden Jahre bieten viele spannende Chancen für Investoren, die bereit sind, die neuen Marktbedingungen klug für sich zu nutzen.
Robert Memmler hat sich in den letzten 15 Jahren ein Immobilien-Imperium aufgebaut – mit klugen Strategien, harter Arbeit und dem richtigen Mindset. Sein Rat für Einsteiger:
Wer mehr über seine Strategien erfahren will, kann ihm auf YouTube folgen oder seine ImmoRob Academy besuchen.
📌 Mehr Infos unter: www.immorob-academy.de
"Fix-&-Flip ist kein Hexenwerk – es ist eine Strategie, die funktioniert, wenn man sie richtig anwendet!"