Steuern sparen leicht gemacht: Tipps für Vermieter

Jeder, der Immobilien vermietet, sieht sich früher oder später mit der Herausforderung der Steuererklärung konfrontiert. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den steuerpflichtigen Einnahmen, die gegenüber dem Finanzamt deklariert werden müssen.

Doch das deutsche Steuerrecht bietet geschickten Vermietern auch vielfältige Möglichkeiten, ihre Steuerlast erheblich zu reduzieren.

Einkünfte und Ausgaben

Zunächst gilt es zu verstehen, was alles unter die Einkünfte aus Vermietung fällt: Neben den Mieteinnahmen aus Wohnräumen sind dies auch Einnahmen aus der Vermietung von Garagen, Stellplätzen und sogar Werbeflächen. Ebenfalls steuerlich relevant sind Vorauszahlungen für Nebenkosten. Allerdings müssen Vermieter nur die Einnahmen versteuern, die tatsächlich auf ihrem Konto eingehen.

Abschreibungen clever nutzen

Ein zentraler Punkt für Steuereinsparungen ist die Gebäudeabschreibung, offiziell Absetzung für Abnutzung (Afa) genannt. Die Afa ermöglicht es, Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen.

Für nach 1925 erbaute Immobilien gilt in der Regel eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren bei einem Satz von zwei Prozent pro Jahr. Bei älteren Gebäuden kann dieser Satz auf 2,5 Prozent steigen, da die Abschreibungsdauer hier 40 Jahre beträgt.

Experten empfehlen, bei Kaufverträgen den Anteil des Grundstücks möglichst niedrig zu halten um den abschreibbaren Betrag zu maximieren und die steuerliche Last so zu optimieren. Trotzdem sollte man hier immer realistische Werte anzusetzen, um Nachfragen des Finanzamtes zu vermeiden.

Sonderabschreibung

Für Immobilien, die nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, greift eine verlockende Neuregelung: die Sonderabschreibung. Diese ermöglicht es Eigentümern, innerhalb der ersten vier Jahre nach Fertigstellung jeweils fünf Prozent der Baukosten zusätzlich zur normalen Abschreibung abzusetzen.

Um von dieser Regelung zu profitieren, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein, darunter die Einhaltung des Effizienzhaus-40-Standards und das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude".

Die Renaissance der degressiven Abschreibung

Neben der Sonder-Afa kehrt auch die degressive Abschreibung zurück, die Investoren erlaubt, in den ersten Jahren nach Baubeginn oder Erwerb einer Immobilie zwischen 2023 und 2029 einen höheren Prozentsatz der Kosten abzuschreiben.

Dieses Modell ist besonders attraktiv, da es eine Abschreibung von fünf Prozent des Restwerts über zehn Jahre ermöglicht, bevor man zur linearen Methode zurückkehrt.

Werbungskosten bei Leerstand

Ein weiterer wichtiger Aspekt, den Vermieter berücksichtigen sollten, ist die Möglichkeit, Werbungskosten schon vor der Vermietung geltend zu machen.

Dies umfasst unter anderem Zinskosten, Renovierungen und sogar Leerstandszeiten. Besonders in den ersten Jahren, in denen noch keine Mieteinnahmen fließen, können solche Kosten einen erheblichen Unterschied in der Steuererklärung ausmachen.

Airbnb und die steuerliche Behandlung

Ein weiterer aktueller Brennpunkt in der Steuergesetzgebung betrifft die Vermietung über Plattformen wie Airbnb. Hier gilt eine Einnahmegrenze von 520 Euro pro Jahr als Freigrenze.

Überschreitet man diese, müssen alle Einnahmen versteuert werden, jedoch können dann auch Werbungskosten angesetzt werden. Die Pflicht zur Offenlegung von Nutzerdaten durch die Plattformen macht eine Verschleierung von Einnahmen nahezu unmöglich.

Modernisierung und Instandhaltung: Was kann abgesetzt werden?

Investitionen in die Modernisierung können die Funktionalität und Attraktivität einer Immobilie erheblich steigern. Ausgaben bis zu 4000 Euro pro Jahr für Modernisierungen wie neue Heizsysteme oder Balkone können sofort abgesetzt werden.

Es gilt jedoch Vorsicht: Kosten, die den Wohnstandard erheblich erhöhen, müssen als Herstellungskosten behandelt und über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden.

Der steuerliche Spagat bei familiärer Vermietung

Grundsätzlich erkennt das Finanzamt Mietverhältnisse zwischen Verwandten an, solange diese einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet konkret: Die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete erreichen, um Werbungskosten in voller Höhe absetzen zu können. Unterschreitet die Miete diesen Satz, sind nur anteilige Werbungskosten abzugsfähig.

Eine professionelle Vertragsgestaltung ist unerlässlich. Vermietende Eltern sollten mit ihren Kindern vollständige Mietverträge abschließen, analog zu Vereinbarungen mit fremden Dritten. Das Kind muss die Miete eigenständig an die Eltern überweisen, um die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses nicht zu gefährden.

Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, tritt eine Sonderregelung in Kraft. Das Finanzamt prüft dann, ob über einen Zeitraum von 30 Jahren eine Gewinnerzielungsabsicht besteht, sprich ob langfristig gesehen ein Überschuss durch die Vermietung erwartet werden kann. Dies erfordert eine detaillierte Prognoserechnung, die Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellt.

Risiko Liebhaberei

Das Finanzamt ist besonders wachsam bei dauerhaften Verlusten aus der Vermietung. Eine langfristige Vermietung unter Marktpreis oder zu geringe Auslastung bei Ferienwohnungen können zur Einstufung als Liebhaberei führen, was den steuerlichen Abzug von Verlusten ausschließt.

Regelmäßige Überprüfungen der Auslastung und Anpassungen der Mietkonditionen können notwendig werden, um diese Einstufung zu vermeiden.