Der Traum von der finanziellen Freiheit durch Immobilieninvestments ist in Deutschland weit verbreitet. „Jeder kann mit Immobilien reich werden“, behaupten zahlreiche sogenannte Finfluencer.
Mitreißende Erfolgsstories von Investoren, die scheinbar mühelos riesige Gewinne erzielen, fördern diese Illusion. Aber ist es wirklich so einfach, ein Vermögen durch Immobilienbesitz aufzubauen?
Der Mythos vom passiven Einkommen
Für viele Deutsche steht der Immobilienkauf ganz oben auf der Liste der Lebensziele. Eigenheime und vermietete Wohnungen gelten nach wie vor als die sicherste Form der Geldanlage. Doch während die Versprechen der Immobiliengurus oft rosig klingen, sieht die Realität häufig anders aus. Besonders junge Menschen – 18- bis 29-Jährige – streben verstärkt nach Eigentum, wie eine Umfrage des Civey-Instituts zeigt.
Ihr Ziel: eine Immobilie, die durch Mieteinnahmen nicht nur die Kreditraten deckt, sondern langfristig ein passives Einkommen abwirft. Aber ist diese Rechnung wirklich so einfach?
Experten sehen das kritisch. Laut Gerd Kommer, Autor und Vermögensverwalter, haben viele Deutsche ein unrealistisches Bild von der Rendite und den Risiken, die mit Immobilieninvestments verbunden sind. Die letzte große Immobilienboom-Phase von 2010 bis 2022 sei eine Ausnahme gewesen.
„Die meisten Menschen unterschätzen die Kosten und überschätzen die Renditen“, warnt Kommer.
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Die Tücken der Finanzierung
Ein häufig propagiertes Modell ist der Kauf einer kleinen Wohnung, finanziert durch einen Kredit, den die Mieter quasi „abzahlen“. Die Renditen sollen durch steigende Mieten und steuerliche Abschreibungen gesichert sein. Eine Beispielrechnung des Finanzdienstleisters Flossbach von Storch zeigt jedoch, dass die Realität ernüchternd ist.
Wer eine 50 Quadratmeter-Wohnung für 250.000 Euro erwirbt, fremdfinanziert durch einen Kredit zu 3,5 Prozent Zinsen, muss 17 Jahre warten, bis das Investment ein positives passives Einkommen abwirft. Das liegt vor allem an den hohen Kreditkosten.
Aber auch bei einem Kauf komplett aus Eigenkapital sieht die Bilanz nicht viel besser aus. Während der Eigenkapitalkäufer ab dem ersten Jahr Einnahmen erzielt, liegt die durchschnittliche Rendite über 35 Jahre bei gerade einmal 3,83 Prozent. Das mag solide erscheinen, bleibt jedoch weit hinter den Erwartungen vieler Immobilienanleger zurück.
Risiken und Realitäten
Neben der oft enttäuschenden Rendite gibt es noch weitere Fallstricke. „Wer in Immobilien investiert, geht ein Klumpenrisiko ein“, erklärt Vermögensverwalter Schürmann von Flossbach von Storch. Immobilien sind unflexibel – im Gegensatz zu Aktien oder anderen liquiden Anlagen. Sollten sich in einem Wohnungsmarkt negative Trends abzeichnen, ist es schwierig, schnell zu reagieren.
Und auch die Preisentwicklung ist nicht so sicher, wie viele glauben. Eine Studie der Postbank und des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts zeigt, dass die Preise für Eigentumswohnungen in etwa 40 Prozent der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte bis 2035 inflationsbereinigt fallen könnten.
In Regionen, die wirtschaftlich schwächeln oder demografisch rückläufig sind, wird der Traum vom Immobilienreichtum möglicherweise platzen.
Reichtum durch Immobilien bleibt ein Traum
Immobilien als passives Einkommen? Das Konzept klingt verlockend, ist aber in der Realität oft komplizierter und riskanter, als viele denken. Nicht nur die Kreditkosten, sondern auch die Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Leerstände drücken auf die Rendite.
Langfristig kann sich ein Immobilieninvestment lohnen, doch die Erwartung, schnell reich zu werden, bleibt in den meisten Fällen eine Illusion. Nur wer über ein solides Eigenkapital verfügt und einen langen Atem hat, wird auf Dauer profitieren.
Der Kauf von Betongold sollte also gut durchdacht und realistisch eingeschätzt werden – und keinesfalls auf Basis von vollmundigen Versprechungen.