Immer mehr Menschen suchen ihr Glück im Speckgürtel: Rund um große Städte wie Berlin, München und Hamburg boomt der Immobilienmarkt.
Steigende Mieten und Kaufpreise in den Innenstädten zwingen viele, Alternativen abseits des Stadttrubels zu suchen. Doch auch der Speckgürtel wird teurer – und längst nicht jede Region hält, was sie verspricht.
Die wachsenden Städte und ihr Schatten
Die Bevölkerungszahlen in Deutschlands Metropolen sprechen eine deutliche Sprache. Berlin ist in den letzten zwölf Jahren um fast eine halbe Million Menschen gewachsen und zählt heute rund 3,8 Millionen Einwohner. München konnte im selben Zeitraum 200.000 neue Bürger verzeichnen und erwartet bis 2040 einen weiteren Anstieg um 14 Prozent.
Diese Zuwanderung führt zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum, die der Neubau nicht ausreichend decken kann. Die Folge: Preise in den Innenstädten explodieren. Eine Alternative für viele ist der Umzug ins Umland – doch auch dort sind die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen.
So verzeichnete der Landkreis Dahme-Spreewald bei Berlin zwischen 2019 und 2024 einen Anstieg der Wohnungskaufpreise um 26,2 Prozent. Im Rhein-Sieg-Kreis bei Köln betrug das Plus 18,9 Prozent, und in Unterschleißheim bei München beginnen Mietpreise für eine 70-Quadratmeter-Wohnung inzwischen bei stolzen 1.300 Euro.
Pendeln: Vorteil oder versteckte Kostenfalle?
Was auf den ersten Blick nach einer Ersparnis aussieht, kann sich schnell als Kostenfalle entpuppen. Pendelkosten durch längere Arbeitswege relativieren oft den Preisvorteil im Speckgürtel. Laut einer Studie des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) lohnt sich ein Umzug ins Umland langfristig nur, wenn Pendler auf öffentliche Verkehrsmittel zurückgreifen können.
Ein Beispiel: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Bernau bei Berlin kostet 43 Jahre lang weniger als eine vergleichbare Wohnung in der Hauptstadt, wenn die täglichen Wege mit Bus und Bahn zurückgelegt werden. Wer hingegen mit dem Auto pendelt, verliert den finanziellen Vorteil bereits nach 14 Jahren.
Für größere Immobilien zeigt sich ein anderes Bild: Eine 120-Quadratmeter-Wohnung im Speckgürtel bleibt oft über Jahrzehnte hinweg günstiger als in der Stadt, da größere Wohnungen in den Metropolen besonders teuer sind.
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Lage, Anbindung und Lebensqualität
Doch Preisunterschiede sind nicht alles. Entscheidend ist, wie gut das Umland angebunden ist. Städte wie Hanau oder Königs Wusterhausen punkten mit schnellen Bahnverbindungen: Innerhalb von 20 bis 30 Minuten erreichen Pendler die Stadtzentren von Frankfurt und Berlin.
Autofahrer hingegen müssen Geduld mitbringen. Staus kosten Zeit und Nerven – Berliner Autofahrer verbrachten laut Datenanbieter Inrix im Jahr 2023 durchschnittlich 55 Stunden im Stau, Münchner knapp 52 Stunden.
Auch die Lebensqualität spielt eine Rolle. Im erweiterten Speckgürtel von Berlin oder München kann das Leben schnell ländlich werden, was nicht jedem liegt. Während Städte wie Hanau oder Pinneberg eine solide Infrastruktur bieten, fehlen in anderen Orten oft kulturelle Angebote wie Kinos oder Restaurants.