Eine oft missverstandene Prämisse, die in sozialen Medien kursiert, ist, dass sinkende Hypothekenzinsen keinerlei Einfluss auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien haben. Es wird häufig übersehen, dass uns die Daten bereits eine andere Geschichte erzählen. Werfen wir einen detaillierten Blick auf die aktuellen Daten.
Der schnellste Indikator für eine Veränderung bei den Hypothekenzinsen sind die Anträge auf Hauskäufe. Diese unterliegen saisonalen Schwankungen: Zu Jahresbeginn steigen sie typischerweise stark an und sinken nach Mai wieder ab. Der Blick auf die Anträge zeigt uns, wie sich die Lage innerhalb von 30-90 Tagen entwickeln könnte, bevor die Verkaufsdaten dies widerspiegeln.
Betrachten wir die wöchentlichen Kaufantragsdaten seit Anfang des Jahres, sehen wir einen deutlich negativen Trend. Acht Wochen lang stiegen die Anträge leicht an, bevor die steigenden Hypothekenzinsen den Markt negativ beeinflussten. Seit die Zinsen im Juni jedoch wieder sanken, hat sich die Situation verbessert: Die wöchentlichen Zahlen zeigen nun doppelt so viele positive Entwicklungen im Vergleich zu negativen.
Der Verkaufsmarkt für neue Häuser profitierte mehr von den sinkenden Zinsen als der Markt für bestehende Wohnimmobilien. Diese Tendenz begann bereits vor über zwei Monaten und zeigt, dass die aktuelle Nachfrage nach Neubauten robust ist. Unterschiede zwischen den Daten für neue und bestehende Immobilien machen eine differenzierte Betrachtung notwendig.
Für 2024 gehen Prognosen davon aus, dass die Hypothekenzinsen auf ihrem Tiefstand bleiben und nur wenig über der Prognose von 5,75% liegen. Ein schwächerer Arbeitsmarkt könnte diese Marke durchbrechen, aber entscheidend ist, wie die US-Notenbank in den kommenden Sitzungen agiert. Für weiter sinkende Zinsen benötige es entweder schwächere Konjunkturdaten oder eine geldpolitische Wende der Federal Reserve.
Die Expansion des Wohnungsangebots korreliert stark mit steigenden Zinssätzen. Mein Modell geht davon aus, dass das Angebot wöchentlich um 11.000 bis 17.000 Einheiten ansteigen sollte, solange die Hypothekenzinsen über 7,25% liegen. Im vergangenen Jahr wuchs das Angebot jedoch langsamer als erhofft.
Positiv anzumerken ist auch, dass die Zahl neuer Immobilienangebote von historischen Tiefständen im Jahr 2023 gestiegen ist. Verkäufe und Käufe hängen oft zusammen, weshalb eine Rückkehr zur Normalität unerlässlich ist. Allerdings verfehlten die neuen Angebote meine Prognose von wöchentlich 80.000 Einheiten im Jahresdurchschnitt um etwa 5.000. Trotzdem sehe ich die Zunahme als einen großen Fortschritt.
Preisabschläge sind Teil des normalen Marktzyklus', doch steigende Zinsen haben diese in den letzten Jahren verstärkt. Dieser Trend hat sich verlangsamt, da die Zinsen wieder fielen. Meine Preisprognose für 2024 war konservativ, doch hätte ohne den Anstieg der Hypothekenzinsen zu Beginn des Jahres zu niedrig gelegen, um die Nachfrage zu bremsen.
Beim HousingWire Daily Podcast vor einigen Monaten prognostizierte ich eine Abkühlung des Preisanstiegs in der zweiten Jahreshälfte. Aktuelle Daten von Altos Research zeigen eine saisonale Abnahme bei den ausstehenden Verträgen, aber auch ein leichtes jährliches Wachstum. Vor dem letztjährigen Anstieg der Zinsen auf fast 8% sollte man die verbesserten jährlichen Daten mit Vorsicht genießen, um zukünftige Übertreibungen zu vermeiden.
Die kommende Woche wird spannend, wenn die US-Notenbank ihre Zinsentscheidung trifft: ein Cut um 0.25% oder gar 0.50%? Der Baubranchenindex und die Daten zu Baubeginnen könnten weitere positive Signale geben. Ebenso sind für den Einzelhandel und die Bond-Auktionen interessante Entwicklungen zu erwarten.