Immobilieninvestitionen können lukrativ sein, doch der Einstieg gestaltet sich finanziell oft schwierig. Denn manche Hypothekenprogramme erlauben den Kauf von Investitionsobjekten oder Häusern, die nicht zur eigenen Nutzung gedacht sind, nicht. Erschwerend kommt hinzu, dass zukünftige Mieteinnahmen zur Kreditqualifikation herangezogen werden müssen, was viele traditionelle Kreditprogramme ebenfalls nicht ermöglichen.
Glücklicherweise gibt es diverse Finanzierungsmöglichkeiten, die helfen können. Unter „Investmentkredit“ versteht man jegliche Hypothek, die zum Kauf einer Einkommensimmobilie wie eines Mietobjekts oder eines Grundstücks für Sanierungsprojekte genutzt wird.
Nicht alle traditionellen Hypothekenprogramme erlauben den Kauf einkommensgenerierender Immobilien. Selbst wenn sie dies tun, gibt es oft Hürden. Daher kommt es auf den richtigen Kredittyp an, der von Ihrem Kreditgeber, Ihrer finanziellen Situation und Ihren Investitionszielen abhängt.
Konventionelle Hypotheken eignen sich für bis zu vier Wohneinheiten, vorausgesetzt, Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) liegt bei 45% oder weniger und Sie sind nicht mit dem Bauunternehmer oder Verkäufer verbunden. Als Alternative eignen sich Fix-and-Flip-Kredite für Hausflipper, die Kaufpreis und Renovierungskosten in einem Kredit bündeln und innerhalb weniger Jahre zurückzuzahlen sind.
Nicht-qualifizierte Hypotheken (Non-QM) bieten mehr Flexibilität, da sie nicht den standardisierten Anforderungen der Verbraucherschutzbehörde entsprechen. Anleger können auch auf Hartgeld-Darlehen zurückgreifen. Diese sind unkomplizierter zu qualifizieren und bieten schnelle Finanzierung, sind aber oft kurzlebig und schwer bei traditionellen Banken zu finden.
Eine weitere Option sind Eigenheimdarlehen, die auf das Eigenkapital Ihrer bestehenden Immobilie zugreifen. Dieser Kredit kann in Kombination mit anderen Hypotheken verwendet werden, um den Kaufpreis zu decken.
Die Federal Housing Administration (FHA) ermöglicht in bestimmten Fällen den Erwerb von Einkommensimmobilien. Sie können beispielsweise ein Mehrfamilienhaus kaufen und eine Einheit selbst bewohnen. Kreditgeber sind bei Investitionskrediten generell vorsichtiger, da die Zahlungsfähigkeit von Mieterträgen abhängt und Anleger weniger persönliche Bindung an die Immobilie haben, was das Ausfallrisiko erhöht.
Damit einher geht oft ein höherer Zinssatz und eine größere Anzahlung. Während für traditionelle Hypotheken oft nur 3-3,5% Anzahlung erforderlich sind, müssen Anleger meist 15-25% aufbringen. Auch ausreichende Rücklagen sind notwendig, um finanzielle Engpässe abzufedern.
Zahlreiche Banken und Hypothekenkreditgeber bieten spezifische Programme für Immobilieninvestoren an. Es lohnt sich, spezialisierte Anbieter wie Angel Oak Mortgage Solutions, Griffin Funding, Visio Lending und Kiavi zu berücksichtigen, die diverse Nicht-QM-Kreditoptionen anbieten. Die Antragsprozedur ähnelt dabei weitgehend der herkömmlicher Hypotheken, kann aber zusätzliche finanzielle Nachweise erfordern.
Abschließend ist festzuhalten, dass die Wahl des passenden Kredits von der Art der Investition, Ihren finanziellen Gegebenheiten und Zielen abhängt. Ein professioneller Finanzberater kann bei der Auswahl des optimalen Kreditprodukts helfen.