Problem Nr. 1: Bauen in Deutschland ist ein Regeldschungel
Rund 20.000 Bauvorschriften, davon 4000 DIN-Normen, dazu 16 Landesbauordnungen. Jede Nutzungsänderung braucht eine Genehmigung.
Für Investoren bedeutet das: langwierige Abstimmungen mit Bauämtern, Architekten, Prüfstatikern. Zwar gibt es Pilotprojekte für vereinfachte Verfahren, etwa in Bayern oder Berlin. Eine flächendeckende Erleichterung fehlt bislang.
Problem Nr. 2: Technik, Zuschnitt, Statik
Die meisten Büros wurden nicht für das Wohnen gebaut. Häufig fehlen Balkone, die Sanitärinstallation muss komplett erneuert werden, oft sind neue Treppenhäuser für Fluchtwege erforderlich.
Dazu kommen geänderte Anforderungen an Brand- und Schallschutz. Die Folge: hohe Umbaukosten und Grundrisse, die oft nicht marktgängig sind. "Das Ergebnis war für uns nicht optimal", sagt Stefan Haas von der Meag, der in Frankfurt ein Büro zu Wohnungen umgebaut hat.
Problem Nr. 3: Rendite und Miete passen selten zusammen
Wohnraum ist gesucht, aber bezahlbar soll er sein. Doch Umnutzungen sind teuer. Experten beziffern die mögliche Kaltmiete auf rund 20 Euro pro Quadratmeter – das ist in vielen Lagen jenseits des Marktniveaus.
"Wir würden die Wirtschaftlichkeit solcher Projekte heute noch kritischer hinterfragen", so Haas.
Investoren brauchen also entweder Subventionen – oder sie setzen auf das Luxussegment.
Problem Nr. 4: Die Lage entscheidet
Viele leerstehende Büros liegen in Gewerbegebieten. Ohne Anbindung, ohne Supermarkt, ohne Schule. Kein Ort, an dem Familien wohnen wollen. "Während in Toplagen kaum Flächen frei sind, stehen Bauten in Randlagen leer", heißt es von BNP Paribas Real Estate. Nur vereinzelt gelingt die Umnutzung – etwa in gentrifizierten Vierteln oder durch kommunale Steuerung.
Potenzial ja, Lösung nein
Die Idee, aus leerstehenden Büros Wohnungen zu machen, hat Charme – ist aber kein Allheilmittel. Wer umbaut, braucht Geduld, Kapital und gute Lage. Ohne politische Unterstützung, steuerliche Anreize oder einheitliche Normen bleibt das Potenzial weitgehend ungenutzt.