Kapitalertragsteuer-Angleichung: Droht eine Abwanderung der Vermieter?

Eine Untersuchung hat gezeigt, dass der durchschnittliche Vermieter bei einer Angleichung der Kapitalertragsteuer an die Einkommensteuer ungefähr 11.000 Pfund schlechter dastehen würde. Die Regierung zieht Berichten zufolge in Erwägung, die Kapitalertragsteuer- und Einkommensteuersätze anzugleichen, um ein Haushaltsdefizit von 22 Milliarden Pfund zu decken. Experten warnen jedoch, dass das Besteuern von Gewinnen mit bis zu 45 Prozent eine Flucht der Vermieter vom Immobilienmarkt auslösen könnte. Offizielle Zahlen dieser Woche belegen, dass 2022-23 mehr Buy-to-let-Investoren ihre Immobilien verkauften, bedingt durch steigende Zinsen und Steuererhöhungen. Rachel Reeves gestand am Dienstag ein, dass sie voraussichtlich im kommenden Budget die Steuern erhöhen muss, um das 'wirtschaftliche Chaos', das sie von den Tories geerbt habe, zu beheben. Der Kanzler bekräftigte das Versprechen der Labour-Partei, die Mehrwertsteuer, Sozialversicherungsbeiträge oder Einkommensteuer nicht zu erhöhen. Allerdings schloss sie eine Anhebung der Kapitalertragsteuer nicht aus, die Anleger auf ihre nach dem Verkauf erzielten Gewinne zahlen. Abhängig von ihrem Steuersatz zahlen Zweitwohnbesitzer derzeit entweder 18 Prozent oder 24 Prozent auf den Verkaufserlös von Immobilien, sofern der Gewinn den steuerfreien Freibetrag von 3.000 Pfund übersteigt. Sollte die Regierung die derzeitigen Sätze an die Einkommensteuer angleichen, müssten Anleger stattdessen 20 Prozent, 40 Prozent oder 45 Prozent zahlen, was laut dem Vermögensverwalter Quilter bedeuten würde, dass die Steuerlast des durchschnittlichen Vermieters im Schnitt um 11.000 Pfund steigen würde. Trotz des schwachen Immobilienmarktes stiegen die Einnahmen aus der Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien in 2022-23 stark an, da hohe Zinssätze die Vermieter zum Verkauf ihrer Immobilienportfolios zwangen. Während die gesamten Kapitalertragsteuerverpflichtungen 2022-23 zurückgingen, nahm die Zahl der verkaufenden Immobilienbesitzer von 141.000 auf 149.000 zu. Die Gesamtsteuerbelastung auf Wohnimmobilien stieg um 7 Prozent auf 1,9 Milliarden Pfund. Dawn Register von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO meinte, dies könnte ein Anzeichen dafür sein, dass Vermieter und Ferienhausbesitzer 'aufgrund früherer Steueränderungen und des steuerlichen Drag-Effekts ihre Immobilien verkaufen.' Katharine Arthur von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Haysmacintyre fügte hinzu: 'Viele Vermieter entschieden sich, ihre Immobilien zu verkaufen, nachdem sie mit den stark gestiegenen Zinssätzen und der reduzierten Steuerentlastung für Hypothekenzinsen bei Buy-to-let-Immobilien zu kämpfen hatten.' Im Jahr 2023-24 gab es einen Rückgang von 8 Prozent bei den Verkaufstransaktionen von Vermietern und Zweitwohnbesitzern, möglicherweise aufgrund sinkender Immobilienpreise und des reduzierten Freibetrags bei der Kapitalertragsteuer. Die Regierung hatte die Freigrenze im April 2023 von 12.300 auf 6.000 Pfund und im April 2024 erneut auf 3.000 Pfund gesenkt. Letztes Jahr erzielte ein typischer Hauseigentümer nach neun Jahren einen Gewinn von 74.000 Pfund, so die Plattform Zoopla. Für einen Steuerpflichtigen des höheren Steuersatzes bedeutete dies eine Kapitalertragsteuer von 17.040 Pfund im laufenden Steuerjahr. Bei einer Anhebung des Satzes auf 40 Prozent würde die Schuld um 11.360 Pfund auf 28.400 Pfund steigen, berechnet Quilter. Der Steueraufwand eines Vermieters mit einer Immobilie in London würde von 21.440 Pfund auf 53.600 Pfund steigen, basierend auf typischen Hauspreisanstiegen von 137.000 Pfund nach neun Jahren. Shaun Moore von Quilter warnte vor 'signifikanten Auswirkungen' der Angleichung der Kapitalertragsteuer an die Einkommensteuersätze. Ohne Maßnahmen zur Anti-Vorwegnahme könnten viele Immobilienverkäufe erfolgen, bevor das neue Gesetz in Kraft tritt, was die Aktivität auf dem Wohnimmobilienmarkt vorübergehend ankurbeln könnte. Viele Anleger würden ihre Portfolios überdenken und möglicherweise in andere, steuerlich günstigere Vermögenswerte umschichten. Eine Steuererhöhung bei der Kapitalertragsteuer garantiert jedoch nicht zwingend höhere Einnahmen für das Finanzministerium, da Anleger ihre Vermögenswerte länger halten könnten, um die Steuer zu umgehen. HM Revenue and Customs schätzt, dass eine Erhöhung der höheren Kapitalertragsteuer um zehn Prozentpunkte die Einnahmen in den nächsten drei Jahren um mehr als 3 Milliarden Pfund drücken würde. Im Jahr 2020 erkannte das Büro für Steuervereinfachung, eine mittlerweile aufgelöste Regierungsbehörde, dieses Risiko und empfahl der Regierung eine Reform der Kapitalertragsteuer. Die Autoren schrieben: 'Eine stärkere Angleichung der Kapitalertragsteuersätze an die Einkommensteuersätze hat das Potenzial, erhebliche Steuereinnahmen für das Finanzministerium zu generieren, jedoch gäbe es signifikante Verhaltensänderungen, die dies reduzieren könnten, einschließlich der Bereitschaft der Menschen, Vermögenswerte zu veräußern und eine Steuer auszulösen, was die Kapitalertragsteuer 'blockierend' wirken lässt.'