Der Immobiliensektor, einstiger Star nach der Covid-19-Pandemie im Jahr 2021, hinkt in den darauffolgenden Jahren den Erwartungen hinterher. Während der Baisse 2022, in der der S&P 500 eine Gesamtrendite von minus 18 % verbuchte, fiel der Immobiliensektor um acht Prozentpunkte stärker ab. Auch in der Erholung 2023 sowie im Jahr 2024 blieb die Performance hinter der des breiteren Marktes zurück. Seit Januar 2022 liegen die Erträge des S&P 500 bei 29 %, während der Immobiliensektor, inklusive Dividenden, um 13,5 % gesunken ist.
Doch es gibt Anlass zu Optimismus für das Jahr 2025. Das hat mich dazu bewogen, in mein eigenes Portfolio den Vanguard Real Estate ETF aufzunehmen. Dies könnte auch für andere Anleger von Interesse sein. Denn trotz der schwachen Aktienperformance stehen viele Immobilienfonds, sogenannte REITs, wirtschaftlich gut da.
Ein Beispiel für die solide Ertragslage ist der führende freistehende Einzelhandels-REIT Realty Income. Für die ersten neun Monate 2024 konnte das Unternehmen bereinigte Mittel aus dem operativen Geschäft von 3,14 Dollar pro Aktie melden – 19 % mehr als im Vergleichszeitraum vor drei Jahren, als die Aktie noch 33 % höher notierte.
Das Hauptproblem bleibt das Zinsumfeld. Die Zinssätze begannen 2022 zu steigen, zogen 2023 weiter an und wurden 2024 langsamer gesenkt als erwartet. Immobilien gelten als der sektorenübergreifend zinsensitivste Bereich. Drei Gründe dafür sind:
1. REITs sind stärker auf Fremdkapital angewiesen als andere Sektoren. Höhere Zinsen verteuern die Kreditaufnahme.
2. Da REITs auf Dividenden fokussierte Anlagen mit stabilen Cashflows sind, geraten ihre Aktien unter Druck, wenn Anleger Kapital in risikoärmere Anlagen wie Staatsanleihen verlagern.
3. Der Marktwert der von REITs gehaltenen Immobilien hängt maßgeblich vom Zinsumfeld ab. Steigen die Renditen risikofreier Anlagen, erwarten Investoren auch höhere Renditen von risikoreicheren Immobilienanlagen, was bei steigenden Zinsen den Druck auf deren Marktwerte erhöht.
Die Zinsanpassungen der Federal Reserve erfolgten weniger zügig als erwartet, und auch die Prognose für 2025 ist gedämpfter. Der Markt kalkuliert derzeit mit nur einer viertelprozentigen Zinssenkung im nächsten Jahr – weit entfernt von den ursprünglich vier erwarteten Senkungen.