Die Herausforderungen beim Immobilienerwerb sind heutzutage vielfältig. Niedriger Bestand, hohe Preise und teure Hypothekenzinsen erschweren den Traum vom Eigenheim. Eine Verbindung dieser Faktoren macht es nicht leichter. Im Juni 2024 stieg der mittlere Verkaufspreis für bestehende Häuser in den USA um 4,1 % im Vergleich zum Vorjahr auf 426.900 USD, wie die National Associations of Realtors berichtet. Dies markiert den zwölften Monat in Folge mit jährlichen Preissteigerungen.
Parallel dazu stieg der unverkaufte Immobilienbestand bis Ende Juni auf einen 4,1-monatigen Vorrat bei der aktuellen monatlichen Verkaufsrate. Experten gehen davon aus, dass ein ausgeglichener Markt vier bis sechs Monate Bestand aufweisen sollte, so Forbes Advisor. Wirtschaftlich betrachtet, führt ein geringes Angebot in der Regel zu steigenden Preisen. Da der Bestand niedrig ist, dürften die Preiserhöhungen darauf zurückzuführen sein.
Ein Grund für das niedrige Angebot ist, dass hohe Hypothekenzinsen potenzielle Verkäufer in ihren bestehenden Häusern halten. Beim Vergleich zwischen einer günstigen 3-4% Hypothek und den heutigen 7% Zinsen verlieren viele die Motivation zu verkaufen. Allerdings könnte eine sogenannte übernehmbare Hypothek eine Lösung bieten, um nicht an überzogenen Zinssätzen hängen zu bleiben.
Bei einer übernehmbaren Hypothek wird die bestehende Hypothek eines Hauses, das gekauft wird, übernommen. Die Bedingungen des ursprünglichen Darlehens bleiben dabei gleich, was bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen unverändert bleiben. Der Hauptvorteil dieser Hypothekenart ist, dass man möglicherweise einen wesentlich niedrigeren Zinssatz zahlt als beim Abschluss einer neuen Hypothek zu den aktuellen Konditionen. Am 1. August lag der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken bei 6,73 %, laut der Federal Reserve Bank of St. Louis. Vor drei Jahren betrug er etwa 2,77 %, und 2019 lag er bei 3,75 %.
Niedrigere Zinssätze könnten zu deutlich geringeren monatlichen Zahlungen führen. Wenn also eine übernehmbare Hypothek für Sie infrage kommt, könnten Sie sich die hohen aktuellen Kreditkosten sparen. Zudem zahlen Sie den Restbetrag eines bereits bestehenden Darlehens ab, was eine kürzere Rückzahlungsdauer und somit eine schnellere Schuldenfreiheit ermöglichen könnte.
Dennoch könnte es Herausforderungen geben. Auch mit einer übernehmbaren Hypothek ist der Kaufpreis nicht automatisch niedriger. Die Immobilienwerte sind über die Jahre erheblich gestiegen. Im zweiten Quartal 2019 lag der mittlere Verkaufspreis eines Hauses in den USA bei 322.500 USD, im zweiten Quartal 2024 stieg er auf 412.300 USD. Daher könnte eine hohe Anzahlung erforderlich sein, um die Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Hauses und dem verbleibenden Darlehensbetrag zu decken.
Falls diese Lücke nicht geschlossen werden kann, könnte ein zweites Darlehen notwendig sein, was zu weniger günstigen Bedingungen und höheren Risiken führen könnte. Nicht jede Hypothekenart ist zudem übernehmbar. In der Regel trifft dies nur auf staatlich gesicherte Darlehen wie FHA-, VA- und USDA-Darlehen zu. Jeder dieser Darlehenstypen hat jedoch seine eigenen Besonderheiten und mögliche Stolpersteine.
Es ist wichtig, die Vor- und Nachteile einer übernehmbaren Hypothek sorgfältig abzuwägen, bevor Sie sich dafür entscheiden.