Mietobjekte im Fokus – Neubauten lassen auf sich warten
Die Immobilienpreise steigen, die Nachfrage bleibt hoch und gerade Mietobjekte erleben ein starkes Comeback. Der Markt entwickelt sich aber ungleichmäßig: Während Bestandsimmobilien zunehmend Kapital anziehen, dümpeln Neubauprojekte vor sich hin.
Nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ist für Wohnimmobilien eine Preissteigerung von einem Prozent im Vergleich zum Sommer zu verzeichnen. Eine vollständige Erholung auf das Niveau vor dem Abschwung im letzten Jahr bleibt dennoch aus.
Zinslage und Förderungspolitik verschieben den Markt. Kreditgeber sehen zwar eine erhöhte Nachfrage nach Finanzierungen, doch die Gelder fließen fast ausschließlich in Bestandsprojekte, während Neubauten weniger stark profitieren.
„Es ist ein Lichtblick“, so Jens Tolckmitt vom vdp, „aber die langfristige Stabilität muss sich erst noch beweisen.“
Politische Unsicherheit belastet den Neubau
Politische Blockaden und hohe Effizienzanforderungen haben den Bau neuer Immobilien teuer und risikoreich gemacht. Die Bundesregierung hat zwar klimafreundliche Neubauten gefördert, doch die Subventionen und verbilligten Kredite konnten das stagnierende Baugeschehen nicht ankurbeln.
Das angekündigte Projekt „Gebäudetyp E“, das Bauvorgänge vereinfachen sollte, liegt vorerst auf Eis, ebenso wie Pläne zur Mietpreisbremse.
Diese Unsicherheiten haben dazu geführt, dass der Markt zunehmend auf Bestandsimmobilien setzt, die derzeit höhere Mietrenditen erzielen als je zuvor. Gleichzeitig sinkt die Zahl der Neubaugenehmigungen kontinuierlich.
Die aktuellen Prognosen gehen davon aus, dass 2024 nur rund 250.000 Wohnungen fertiggestellt werden – weit weniger als der geschätzte Bedarf, der das Preisniveau weiter anheizen dürfte.
Die Mietrenditen steigen – ein neues Gleichgewicht?
Während Neubauprojekte stagnieren, profitieren Investoren von den stabilen Mietrenditen. Im Quartalsvergleich sind die Mietrenditen um 0,7 Prozent gestiegen und im Jahresvergleich um 5,6 Prozent.
Allerdings bleibt der Wert hinter den Erwartungen zurück, insbesondere in den größten Städten, wo die Kaufpreise ebenfalls leicht anzogen und damit die Mietrendite dämpften.
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Der Grund: Da viele Menschen aufgrund der hohen Zinsen in den Mietmarkt wechseln, bleibt die Nachfrage nach Mietobjekten hoch, und die Preise für Bestandsimmobilien steigen entsprechend.
Experten wie Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) sehen in dieser Entwicklung eine Verschiebung der Nachfrage hin zu stabilen Mietobjekten in zentralen Lagen.
„Die Mietrendite wird durch den stockenden Neubau gestützt, der die Knappheit verschärft und die Preise treibt“, so Voigtländer.
Für Investoren mag das eine Chance sein, für Wohnungssuchende jedoch ein Faktor, der die Erschwinglichkeit weiter unter Druck setzt.
Perspektiven für Eigentümer und Käufer
Obwohl der Neubau stockt, bleibt die Nachfrage nach Bestandsimmobilien stabil. Das liegt nicht nur am knappen Wohnraum, sondern auch an einer allmählich sinkenden Zinslage, die das Eigenheim für viele wieder attraktiver macht.
Potenzielle Käufer, die aufgrund der hohen Bauzinsen zunächst in den Mietmarkt gewechselt sind, könnten sich bei weiteren Zinssenkungen wieder in Richtung Kauf bewegen.
„Wir erleben einen langsamen Wandel vom Käufer- zum Verkäufermarkt“, sagt Stefan Münter, Vorstand bei Europace.
Die gestiegenen Zinsen und die Aussicht auf weiterhin hohe Mietkosten machen den Kauf von Eigentum perspektivisch attraktiver – eine Entwicklung, die das Potenzial hat, den Markt langfristig zu stabilisieren.
Ein Markt im Umbruch – doch keine Entwarnung in Sicht
Trotz steigender Mietrenditen und wachsender Nachfrage bleibt der Immobilienmarkt unter Druck. Während der Bestandsmarkt boomt, kämpfen Neubauten weiterhin mit politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten.