Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Wohnung in Berlin, die Sie bisher selbst genutzt haben. Jetzt, mit der Expansion Ihrer Familie, ziehen Sie in Erwägung, eine größere Wohnung zu erwerben und die alte zu vermieten.
Wie können Sie Ihre Kreditkosten optimal gestalten, um steuerliche Vorteile zu maximieren?
Die steuerliche Absetzbarkeit von Kreditzinsen
Die Grundregel ist einfach: Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung von vermieteten Immobilien verwendet werden, sind steuerlich absetzbar. Doch die Umsetzung dieser Regel in die Praxis kann komplex sein, besonders wenn Sie planen, eine neue Wohnung zu kaufen und die alte zu vermieten.
Strategie 1: Gezielte Neufinanzierung
Eine effektive Methode, um steuerliche Vorteile zu nutzen, ist die gezielte Neufinanzierung der alten Wohnung. Wenn Sie beispielsweise noch eine Restschuld haben, könnten Sie erwägen, diese umzuschulden.
Dies kann besonders vorteilhaft sein, wenn die aktuellen Zinssätze niedriger sind als bei Ihrem ursprünglichen Darlehen, was die monatliche Belastung verringern und die Rentabilität Ihrer Investition steigern würde.
Indem Sie ein neues Darlehen aufnehmen, das nicht nur die Restschuld abdeckt, sondern auch zusätzliches Kapital für die Renovierung bereitstellt, erhöhen Sie die Attraktivität und den Wert der Immobilie, was zu höheren Mieteinnahmen führen kann. Die Zinsen für dieses Darlehen sind steuerlich absetzbar, solange sie direkt mit der Vermietung zusammenhängen.
Das bedeutet, dass die Kosten für Zinsen effektiv von Ihren steuerpflichtigen Mieteinnahmen abgezogen werden können, was Ihre Steuerlast senkt.
Es ist wichtig, dass Sie sicherstellen, dass alle Umbauten oder Renovierungen notwendig sind, um die Immobilie vermietbar zu machen oder den Mietwert zu steigern. Aufwendungen, die als Kapitalverbesserungen gelten, können möglicherweise über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben und nicht sofort abgezogen werden.
Strategie 2: Kauf durch Verwandte
Ein weiterer Ansatz könnte sein, die bestehende Immobilie an einen nahen Verwandten zu verkaufen und zurückzumieten. Dies kann steuerlich vorteilhaft sein, wenn die Transaktion richtig strukturiert wird.
Nehmen wir an, Sie verkaufen die Wohnung an Ihre Schwester, die sie dann an Sie zurückvermietet. Diese Art der Transaktion muss zu einem fairen Marktwert erfolgen, um von den Finanzbehörden als legitim anerkannt zu werden.
Ihre Schwester kann die Zinsen, die sie für das Darlehen zur Finanzierung des Kaufs zahlt, als Werbungskosten von ihren Mieteinnahmen abziehen. Dies kann ihre eigene Steuerlast erheblich senken.
Sie wiederum könnten die Miete als Betriebsausgabe absetzen, falls Sie ein Home-Office in der Wohnung einrichten. Dies setzt voraus, dass das Home-Office den steuerlichen Anforderungen entspricht und regelmäßig und ausschließlich für berufliche Zwecke genutzt wird.
Diese Strategie kann besonders nützlich sein, wenn es darum geht, Kapital innerhalb der Familie zu bewegen und gleichzeitig steuerliche Vorteile zu maximieren. Es ist jedoch entscheidend, dass alle Vereinbarungen formalisiert und dokumentiert werden und dass die Mietpreise den üblichen Bedingungen entsprechen, um potenzielle rechtliche oder steuerliche Komplikationen zu vermeiden.