Beim Erwerb von Immobilien steht oft nicht nur die Lage oder die Bausubstanz im Fokus der Käufer, sondern auch die steuerlichen Implikationen der Transaktion. Ein kritischer Aspekt dabei ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie das Gebäude.
Diese Aufteilung ist entscheidend, da für die steuerliche Abschreibung – die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) – nur der Gebäudeanteil relevant ist.
Rechtliche Grundlagen
Die steuerliche Gesetzgebung sieht vor, dass Käufer und Verkäufer die Möglichkeit haben, im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises festzulegen. Diese muss jedoch realistisch sein und den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechen.
Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass eine solche vertraglich vereinbarte Aufteilung grundsätzlich steuerlich anerkannt wird, vorausgesetzt, sie ist wirtschaftlich nachvollziehbar und widerspricht nicht offensichtlich den realen Gegebenheiten.
Praktische Umsetzung und Fallstricke
Die praktische Umsetzung der Kaufpreisaufteilung kann jedoch kompliziert sein. Insbesondere wenn der im Vertrag festgelegte Wert des Grundstücks erheblich vom örtlichen Bodenrichtwert abweicht, können Konflikte mit dem Finanzamt entstehen. Das Finanzamt könnte argumentieren, dass zumindest der Bodenrichtwert anzusetzen ist, besonders bei größeren Differenzen.
Vorsichtsmaßnahmen und Lösungsansätze
Um mögliche Konflikte zu vermeiden, können Eigentümer durch ein unabhängiges Wertgutachten den realen Wert des Grundstücks bestätigen lassen. Dies kann besonders dann hilfreich sein, wenn die vertragliche Aufteilung signifikant vom Bodenrichtwert abweicht.
Ein solches Gutachten kann als fundierte Basis für die steuerliche Abschreibung dienen und dazu beitragen, eine Anerkennung durch das Finanzamt zu erleichtern.