Australiens Rekordniveau der Haushaltsverschuldung war ein Schlüsselfaktor für die vorsichtige Haltung der Reserve Bank of Australia (RBA) bei der Straffung der Geldpolitik. Nun spielt der Wohnungssektor eine zentrale Rolle, da die RBA im Gegensatz zu anderen Zentralbanken eine Zinssenkung vermieden hat und ihre Zinsen in dieser Woche unverändert ließ.
Die Kosten für Wohnen, einschließlich Mieten, machen etwa ein Fünftel des australischen Warenkorbs aus und sind nach Dienstleistungen der größte Inflationstreiber. Dies erklärt auch die entschlossene Rhetorik von Gouverneurin Michele Bullock und warum Ökonomen davon ausgehen, dass die RBA den Leitzins auf einem 12-Jahres-Hoch von 4,35 % hält – zumindest bis Februar.
Während die Federal Reserve kürzlich mit ihren Zinssenkungen begann, bleibt die Botschaft der RBA klar: Zinssenkungen sind verfrüht. Die zugrunde liegende Inflation in Australien liegt bei 3,9 % – deutlich über dem Ziel von 2-3 % – und die RBA erwartet, dass sie erst gegen Ende 2025 in diesen Bereich zurückkehren wird.
Der Investitionsstratege Stephen Miller von GSFM merkte an, dass die RBA weniger aggressiv als die Fed vorgegangen sei, um die Inflation zu bekämpfen, was bedeutet, dass sie möglicherweise geduldiger sein muss, wenn es um Zinssenkungen geht.
Viele Ökonomen, einschließlich Westpac Banking und Goldman Sachs, erwarten, dass die RBA einen flachen Zinssenkungszyklus einleiten wird, da ihr Spitzenzinssatz einen Prozentpunkt niedriger liegt als der der Fed.
Die RBA hatte von Anfang an Bedenken, wie viel Straffung die Australier verkraften könnten, da sie zu den am stärksten verschuldeten in der entwickelten Welt gehören. Doch das Hauptproblem liegt auf der Angebotsseite, da ein Anstieg der Einwanderung nach der Pandemie und steigende Baukosten eine Wohnungsknappheit verursachten. Dies ließ die Mieten steigen und erhöht die Inflation, während die Immobilienpreise in einem restriktiven Umfeld weiter kletterten.
Hypothekenkredite, ohne Refinanzierungen, stiegen im Juli um 3,9 % gegenüber dem Vormonat, während Wohnungsdarlehen für Investoren um 5,4 % zulegten und im Jahresvergleich um 35,4 % stiegen, auf ein Niveau von 11,7 Milliarden AUD, nahe dem Höchststand von Januar 2022.
Der starke Wohnungsnachfrage steht eine verlängerte Bauzeit seit der Pandemie gegenüber, die um etwa 20 % von der Genehmigung bis zur Fertigstellung zugenommen hat, während die Kosten um rund 40 % gestiegen sind, so Denita Wawn, CEO von Masters Builders. Sie fordert eine Erhöhung der qualifizierten Migranten, um die Lücke zu füllen, da dies innerhalb des Landes nicht möglich sei.
Der Wohnungsbau hat laut einem Regierungsbericht den zweitgrößten wirtschaftlichen Multiplikator unter allen 114 Branchen der australischen Wirtschaft. Jede 1 Million AUD an Wohnungsbauaktivitäten unterstützt neun Arbeitsplätze.
Der Arbeits- und Materialmangel führte dazu, dass die Wohnungsfertigstellungen in den letzten 12 Monaten bei 165.000 lagen, weit unter den benötigten 250.000, um die Nachfrage zu decken, so Diana Mousina, stellvertretende Chefökonomin bei AMP.
Die steigenden Inputkosten und der landesweite Wohnungsmangel trieben die jährliche Mietinflation im Juniquartal auf 7,3 %, während die Immobilienpreise in Sydney auf Rekordniveaus kletterten. Das Risiko besteht darin, dass jede Zinssenkung den Immobilienmarkt weiter anheizen könnte.
Einige Ökonomen glauben dennoch, dass die RBA nicht auf eine Abkühlung des Wohnungsmarktes wartet, bevor sie mit Zinssenkungen beginnt. Die Arbeitsmarkt- und Binnennachfragebedingungen sind entscheidender, so James McIntyre von Bloomberg Economics.
Die Zinserhöhungen der RBA haben das Wirtschaftswachstum merklich verlangsamt, hauptsächlich aufgrund einer schwachen Konsumnachfrage, während starke Bevölkerungszuwächse und höhere Staatsausgaben Australien vor einer Rezession bewahrten. Der Arbeitsmarkt bleibt dabei überraschend robust, mit einer Arbeitslosenquote von 4,2 % im August.
Oxford Economics betont, dass Australien diese Kombination aus schwachem BIP-Wachstum und sehr niedriger Arbeitslosigkeit in seiner jüngeren Geschichte nicht erlebt hat. Ökonom Sean Langcake führt schwache Produktivität und eine monetär-fiskalische "Politikmischung" als Faktoren an, die den langsamen Disinflationsprozess begünstigen. Er erwartet Zinssenkungen erst im zweiten Quartal nächsten Jahres.
Gareth Aird von der Commonwealth Bank of Australia sagt, der Ausblick für die Wohnungsinflation verbessere sich langsam, da der Preisdruck sowohl bei Baukosten als auch bei Mieten nachlasse. Eine stärkere disinflationäre Tendenz im dritten Quartal 2024 sei notwendig, damit die RBA in diesem Kalenderjahr mit dem Lockerungszyklus beginnt. Die Entwicklung der Arbeitslosenquote wird ebenfalls eine große Rolle spielen, wenn die Zentralbank ihren globalen Kollegen bei den Zinssenkungen folgt.