Die Aussicht auf weitere Zinssenkungen durch die Bank of England und der damit verbundenen Entlastung für Unternehmen und Verbraucher hat eine Erholung der Immobilieninvestmentfonds ausgelöst. Dies ist ein günstiger Zeitpunkt, um unsere Empfehlung für den AEW UK Reit zu überprüfen, die wir erstmals im Juli 2020 ausgesprochen haben. Damals notierte die Aktie des Spitzenreiters im Bereich Gewerbeimmobilien 22 % unter ihrem Vermögenswert und bot eine attraktive Dividendenrendite von 11 %.
Seit unserer Empfehlung hat die Aktie 28 % zugelegt, was unsere Annahme bestätigt, dass das Unternehmen weiterhin seine vierteljährliche Dividende von 2 Pence pro Aktie ausschütten würde. Der AEW UK hat seine jährliche Ausschüttung von 8 Pence seit fast neun Jahren konstant gehalten – eine beachtliche Leistung angesichts der Dividendenkürzungen und -aussetzungen, die andere Reits während der Pandemie hinnehmen mussten.
Doch es war keineswegs eine reibungslose Fahrt für die Aktionäre des Portfolios, das 33 Büros, Geschäfte, Einzelhandelslager und Industrieparks umfasst. Die Aktien sind um 22 % gefallen, seit wir sie vor zwei Jahren das letzte Mal bewertet haben. Dieser Rückgang spiegelt weitgehend das pauschale Verkaufen von börsennotierten Immobilienfonds im Jahr 2022 wider, als die Renditen von Benchmark-Staatsanleihen infolge steigender Zinssätze zunahmen.
Bei AEW gab es auch Bedenken, ob die Dividende erhalten bleiben könnte, da das Mieteinkommen einige Jahre lang nicht ausreichte, um die Ausschüttungen vollständig zu decken. Dies war hauptsächlich ein Nebeneffekt der Strategie des Trusts, günstig zu kaufen und teuer zu verkaufen.
Henry Butt, stellvertretender Fondsmanager, sagt, dass er und die Hauptmanagerin Laura Elkin Value-Investoren sind, die kleinere Gewerbeimmobilien zu niedrigen Preisen und hohen Renditen auf vergleichsweise kurzen Mietverträgen von vier bis sechs Jahren kaufen. Sie renovieren diese dann und verkaufen sie zu höheren Preisen, wenn ihre Mietwerte steigen.
Im letzten Jahr wurde die Sorge um die Dividendenabdeckung durch die Insolvenz einiger Mieter, darunter der Baumarkt Wilko, verstärkt. Dies ist der Grund, warum wir AEW UK in unserem Juni-Überblick über Generalist Reits nicht berücksichtigt haben, als wir Picton Property Income empfohlen haben.
Erfreulicherweise nahm AEW UK im Juli einen großen Schritt zur Wiederherstellung der Dividendenabdeckung, indem die zugrunde liegenden vierteljährlichen Einnahmen von 1,75 Pence auf 1,92 Pence pro Aktie stiegen. Eine 2,4 %ige Steigerung der Immobilienwerte nach einem mageren 0,4 %igen Anstieg in den vorherigen drei Monaten zeigte, dass der kommerzielle Immobilienmarkt seinen Tiefpunkt erreicht hatte.
Die Nachricht vom Verkauf eines Industriegebiets in Worcestershire für 33 % über seinem März-Wert zeigt ebenfalls einen sich verbessernden Markt und unterstreicht den erfolgreichen Track-Record der Fondsmanager beim Erzielen guter Gewinne.
Trotz der Rückschläge der letzten zwei Jahre hat der Trust über fünf Jahre hinweg ein Wachstum des Nettovermögens von 61,9 % erzielt, was deutlich über dem Durchschnitt seiner Konkurrenten von 10,8 % liegt. Mit weiteren Mietwachstumsaussichten und 8,3 Mio. Pfund Barreserven zur Investition bleibt dieser Trust eine gute Möglichkeit, an der Erholung des Gewerbeimmobilienmarkts teilzuhaben.
Unsere Empfehlung für PRS Reit hat sich zudem als treffsicher erwiesen, da die Nachrichten über eine Aktionärsrebellion die Aktien des Wohnimmobilienfonds nach oben getrieben haben. Institutionelle Anleger, die 19 % der Anteile halten, fordern eine außerordentliche Hauptversammlung zur Absetzung des Vorsitzenden und eines Direktors.